La hipoteca que puedes asumir no es necesariamente la máxima que una entidad esté dispuesta a conceder. El cálculo prudente combina cuota, otras deudas, ahorros iniciales, estabilidad de ingresos y margen para imprevistos.
Revisión: 13 de julio de 2026. Los porcentajes de esfuerzo y financiación son referencias habituales, no límites legales universales.
1. Calcula tu capacidad mensual
Suma los ingresos netos estables del hogar y resta gastos esenciales, otras cuotas y una aportación razonable al colchón de emergencia. Como prueba inicial puede usarse un esfuerzo total de deuda del 30%-35%, pero debe reducirse si los ingresos son variables o los gastos familiares son altos.
| Ingresos netos del hogar | 30% de deuda total | 35% de deuda total |
|---|---|---|
| 2.000 €/mes | 600 € | 700 € |
| 3.000 €/mes | 900 € | 1.050 € |
| 4.000 €/mes | 1.200 € | 1.400 € |
Si ya se pagan 250 € mensuales por coche o tarjetas, esa cantidad forma parte del esfuerzo total y reduce el margen disponible para la hipoteca.
2. Estima el efectivo inicial
Es frecuente que una entidad financie hasta alrededor del 80% del menor entre precio y tasación, pero puede ofrecer más o menos. El comprador debe cubrir la diferencia y los impuestos y gastos de la compraventa.
No existe un porcentaje único de gastos de compra válido para toda España. Depende de si la vivienda es nueva o usada, la comunidad autónoma, el precio, posibles beneficios fiscales y los servicios contratados. Debe calcularse con el impuesto aplicable al caso concreto.
3. Separa compra y préstamo
- Compraventa: entrada, impuestos, escritura de compraventa y otros gastos de adquisición.
- Préstamo hipotecario desde la Ley 5/2019: el cliente paga tasación; el banco asume notaría del préstamo, registro, gestoría y AJD de la hipoteca.
- Productos asociados: seguros o cuentas pueden cambiar el coste. Deben compararse con y sin bonificación.
Fuente oficial: Banco de España: gastos asociados a la hipoteca.
4. Haz una prueba de estrés
En una hipoteca variable o mixta, calcula la cuota con un tipo varios puntos superior al inicial. En una fija, comprueba si la cuota seguiría siendo asumible tras una pérdida temporal de ingresos, un aumento de gastos o el nacimiento de un hijo.
5. Compara plazo y coste total
Alargar el plazo reduce la cuota, pero normalmente eleva los intereses totales. El mejor plazo no es siempre el más corto: debe dejar liquidez suficiente para evitar financiar después los imprevistos con crédito caro.
Ejemplo orientativo
Una vivienda de 200.000 € con préstamo de 160.000 € a 25 años y 3% TIN fijo genera una cuota matemática aproximada de 758,74 €. Con un criterio del 35% y sin otras deudas, exigiría unos ingresos netos cercanos a 2.168 € mensuales. Esto no sustituye el análisis de solvencia ni incluye seguros o comisiones.
Documentos que debes revisar
La entidad debe entregar la FEIN y la FiAE con la antelación legal y evaluar la solvencia. La FEIN permite comparar importe, duración, tipo, cuota, TAE, coste total, productos y consecuencias de incumplimiento.
Fuente oficial: Banco de España: antes de pedir una hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta hipoteca puedo pagar con mi sueldo?
No depende solo del sueldo. Deben restarse otras deudas y gastos, y comprobar la cuota bajo un escenario adverso. El 30%-35% es una referencia, no una garantía.
¿Necesito siempre el 20% más un 10% de gastos?
No es una regla universal. El porcentaje financiado y los impuestos de compra varían. Hay que pedir una simulación individual de entrada y gastos.
¿Es mejor un plazo corto?
Reduce normalmente los intereses, pero una cuota excesiva aumenta el riesgo de impago. Conviene elegir el plazo más corto que mantenga un margen mensual suficiente.
Calculadoras y guías relacionadas
Serie de datos: coste total de una hipoteca por importe, plazo y tipo — 196 escenarios calculados, descargables en CSV.