La cuota de una hipoteca depende del capital pendiente, el tipo de interés, el plazo y el sistema de amortización. Una simulación permite comparar escenarios, pero la oferta que obliga al banco es la FEIN entregada antes de la firma.
Revisión: 13 de julio de 2026. Los ejemplos suponen cuotas mensuales constantes y no incluyen seguros, comisiones ni cambios de tipo.
Fórmula de la cuota
En el sistema francés, habitual en las hipotecas españolas, la cuota se obtiene con la expresión C × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1], donde C es el capital, r el tipo mensual y n el número de cuotas. La cuota se mantiene estable solo mientras el tipo aplicado no cambie.
El TIN anual se divide entre 12 para calcular el tipo mensual del ejemplo. La TAE no se utiliza directamente como tipo de la fórmula: sirve para comparar el coste anual equivalente incorporando los conceptos previstos por la normativa.
Ejemplos con un TIN fijo del 3,5% a 25 años
| Capital | Cuota aproximada | Total de cuotas | Intereses aproximados |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 500,62 € | 150.186 € | 50.186 € |
| 150.000 € | 750,94 € | 225.281 € | 75.281 € |
| 200.000 € | 1.001,25 € | 300.374 € | 100.374 € |
| 300.000 € | 1.501,87 € | 450.561 € | 150.561 € |
Son cálculos matemáticos, no precios de mercado ni ofertas bancarias. La cuota real puede variar por la fecha de disposición, redondeos, carencias, bonificaciones, revisiones y otros elementos contractuales.
Tipo fijo, variable y mixto
- Fijo: el tipo no cambia durante el periodo fijo pactado. Aporta estabilidad, pero no se beneficia automáticamente de una bajada de los tipos.
- Variable: suele combinar un índice de referencia —frecuentemente el euríbor— y un diferencial. La cuota se recalcula en las revisiones previstas en el contrato.
- Mixto: aplica primero un tramo fijo y después uno variable. El riesgo no desaparece: queda aplazado hasta el inicio del tramo variable.
No existe una modalidad universalmente mejor. Deben compararse la TAE, el coste total, el plazo, los productos combinados y una prueba de estrés con tipos más altos, no una predicción sobre el euríbor.
Qué gastos paga el cliente y cuáles paga el banco
Desde la Ley 5/2019, en la formalización del préstamo hipotecario el cliente paga la tasación y, si la solicita, su copia notarial. El banco asume notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca.
Esto no significa que comprar la vivienda sea gratis. Los impuestos de la compraventa, la escritura de compraventa y otros gastos propios de la adquisición corresponden al comprador según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma. No deben mezclarse con los gastos de formalización del préstamo.
Fuente oficial: Banco de España: reparto de gastos asociados a la hipoteca.
Cuánta financiación y cuota son prudentes
Que muchas entidades tomen como referencia alrededor del 80% del menor entre precio y tasación no crea un derecho del cliente ni un límite legal general. La financiación depende de la solvencia, garantías y política de riesgos.
La regla del 30%-35% de ingresos netos es una referencia de prudencia, no una aprobación automática. Deben sumarse todas las deudas, gastos de vivienda, estabilidad de ingresos, dependientes y un colchón de emergencia.
Antes de firmar
- Comparar FEIN de varias entidades y revisar la FiAE.
- Comprobar TAE, importe total adeudado, comisiones y productos combinados.
- Simular una subida del índice si la hipoteca tiene tramo variable.
- Preguntar por amortización anticipada, novación y subrogación.
- Acudir al notario antes de la firma para el asesoramiento previsto por la ley.
Fuente oficial: Banco de España: documentación y pasos antes de pedir una hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga por 100.000 € de hipoteca?
A 25 años y 3,5% TIN fijo, la cuota matemática es aproximadamente 500,62 € al mes. Cambia si varían el tipo, plazo, comisiones o condiciones.
¿El banco paga todos los gastos de comprar la casa?
No. Paga determinados gastos de formalización del préstamo hipotecario. Los impuestos y gastos propios de la compraventa siguen reglas distintas.
¿El euríbor afecta a una hipoteca fija?
No modifica el tipo durante el tramo fijo pactado. Sí puede afectar al tramo variable de una hipoteca mixta o a una hipoteca variable.
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