Amortizar anticipadamente reduce el capital pendiente, pero la decisión correcta depende de la comisión pactada, el ahorro real de intereses, la fiscalidad, la liquidez disponible y el riesgo de quedarse sin colchón.
Revisión: 13 de julio de 2026. Los límites siguientes corresponden a contratos sujetos a la Ley 5/2019; los contratos anteriores pueden seguir otro régimen.
Límites para hipotecas sujetas a la Ley 5/2019
| Tipo o tramo | Periodo | Límite contractual |
|---|---|---|
| Variable | Primeros 5 años | 0,15% si se pacta esta opción |
| Variable | Primeros 3 años | 0,25% si se pacta esta opción |
| Variable | Después del periodo elegido | 0% |
| Fijo o tramo fijo | Primeros 10 años | Hasta 2% |
| Fijo o tramo fijo | Después de 10 años | Hasta 1,5% |
En variable, las opciones del 0,15% durante cinco años y del 0,25% durante tres son excluyentes. En todos los casos la comisión no puede superar la pérdida financiera calculada conforme a la ley. Por tanto, la tabla muestra topes, no importes automáticos.
Fuente oficial: BOE: Ley 5/2019, artículo 23.
Cómo solicitar la amortización
El prestatario puede reembolsar total o parcialmente en cualquier momento. El contrato puede exigir comunicación previa, pero el plazo pactado no puede exceder de un mes. Tras manifestar la voluntad de amortizar, el prestamista debe facilitar en un máximo de tres días hábiles la información necesaria para evaluar las consecuencias.
Reducir cuota o reducir plazo
| Opción | Efecto habitual | Puede encajar cuando |
|---|---|---|
| Reducir plazo | Mantiene una cuota similar y suele ahorrar más intereses | Existe margen mensual estable |
| Reducir cuota | Mantiene el vencimiento y libera liquidez mensual | La cuota actual limita el presupuesto |
La superioridad de reducir plazo no es universal: reducir cuota puede ser prudente si disminuye el riesgo de impago. Hay que comparar ambos cuadros de amortización entregados por el banco.
Amortizar o conservar el dinero
- Mantén primero un fondo de emergencia adecuado.
- Calcula el ahorro de intereses y resta la comisión.
- Comprueba si conservas la deducción transitoria por vivienda habitual.
- Compara con alternativas después de impuestos y con riesgo equivalente; una rentabilidad de inversión no está garantizada.
- Evita amortizar si después necesitarías financiar un imprevisto con tarjeta o préstamo caro.
Frases como «por encima del 4% siempre conviene amortizar» o «al 2% siempre conviene invertir» no son rigurosas: ignoran impuestos, riesgo, horizonte, comisiones y liquidez.
Ejemplo de comisión máxima
Si se amortizan 10.000 € durante los primeros tres años de una hipoteca variable que pactó la opción del 0,25%, el límite porcentual sería 25 €. El banco solo podría cobrar hasta ese importe y nunca más que la pérdida financiera que proceda.
Preguntas frecuentes
¿La comisión variable es 0,25% o 0,15%?
Depende de la opción excluyente pactada: hasta 0,25% durante tres años o hasta 0,15% durante cinco años.
¿Hay que avisar al banco con un mes?
Solo si se pactó comunicación previa; la ley establece que ese plazo no puede superar un mes.
¿Reducir plazo siempre es mejor?
Suele ahorrar más intereses, pero reducir cuota puede ser más prudente si mejora la liquidez y reduce el riesgo de impago.