La rentabilidad de un alquiler no se conoce comparando renta mensual y precio del anuncio. Debe calcularse sobre todo el capital invertido y descontar vacancia, gastos, financiación e impuestos. Además, la vivienda concentra riesgo en un solo activo y no tiene liquidez inmediata.
Usa al menos tres medidas: rentabilidad bruta sobre coste total, rentabilidad neta antes de impuestos y flujo de caja sobre el dinero aportado. Cada una responde a una pregunta distinta.
Fórmulas útiles
- Rentabilidad bruta: alquiler anual previsto ÷ coste total de adquisición × 100.
- Rentabilidad neta antes de financiación e impuestos: (alquiler cobrado − gastos operativos) ÷ coste total × 100.
- Rentabilidad sobre efectivo aportado: flujo de caja anual después de gastos y cuotas ÷ dinero propio invertido × 100.
El coste total incluye precio, impuestos y gastos de adquisición, reforma inicial y otros desembolsos necesarios para poner la vivienda en alquiler. Los gastos operativos pueden incluir comunidad, IBI, seguros, gestión, mantenimiento, reparaciones y periodos sin inquilino.
Ejemplo con vacancia
Supón una vivienda de 180.000 € y 18.000 € de gastos de compra: coste total 198.000 €. Con una renta de 900 € al mes, el alquiler anual teórico es 10.800 €. Si presupuestas un mes vacío, cobrarías 9.900 €. Tras 2.200 € de gastos operativos, quedarían 7.700 € antes de financiación e impuestos.
- Rentabilidad bruta sin vacancia sobre coste total: 10.800 ÷ 198.000 = 5,45%.
- Rentabilidad bruta con un mes vacío: 9.900 ÷ 198.000 = 5,00%.
- Rentabilidad neta antes de financiación e impuestos: 7.700 ÷ 198.000 = 3,89%.
El ejemplo muestra por qué una cifra publicitaria puede alejarse del resultado real. No incluye revalorización o caída del inmueble, costes de venta ni obras extraordinarias.
Financiación: rentabilidad y flujo no son lo mismo
Si existe hipoteca, calcula el flujo restando la cuota completa porque afecta a tu caja. Para el rendimiento fiscal, intereses y amortización de capital reciben un tratamiento distinto: devolver principal no es un gasto deducible, aunque reduzca el efectivo disponible.
Fiscalidad del alquiler de vivienda
El rendimiento del alquiler se integra normalmente en la base general del IRPF, no se grava automáticamente al 19%. La AEAT permite deducir gastos necesarios correspondientes al periodo alquilado y la amortización dentro de sus reglas. Intereses y gastos de financiación, reparación y conservación tienen límites específicos.
Sobre el rendimiento neto positivo declarado puede aplicarse una reducción por alquiler de vivienda. Para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, la reducción general es 60%. Para contratos posteriores, la general es 50%; los porcentajes del 60%, 70% o 90% exigen requisitos concretos. Por eso no debe calcularse un impuesto universal sin conocer contrato y contribuyente.
Referencia de mercado, no promesa
El Informe Anual 2025 del Banco de España estima una rentabilidad bruta media del alquiler del 5,2% anual entre 2020 y 2024 y advierte de una heterogeneidad territorial significativa. Esa media histórica no determina la rentabilidad de una vivienda concreta.
Riesgos que el cálculo debe incluir
- Meses sin inquilino, impago y costes jurídicos.
- Reparaciones, derramas y reforma futura.
- Variación de tipos si la financiación no es fija.
- Cambios fiscales o regulatorios.
- Concentración geográfica y en un solo inmueble.
- Tiempo de gestión y baja liquidez para vender.
Preguntas frecuentes
¿Qué precio uso en el denominador?
El coste total realmente desembolsado: precio, impuestos, gastos de compra, reforma inicial y demás costes necesarios, no solo el precio anunciado.
¿Un 5% bruto significa que ganaré un 5%?
No. Es una medida previa a vacancia, gastos, financiación e impuestos. La rentabilidad neta y el flujo de caja pueden ser muy inferiores.
¿Un PER inferior a 15 hace buena una compra?
No existe un umbral universal. El PER ignora muchos gastos, riesgos, financiación y estado del inmueble; debe ser solo un indicador adicional.
Fuentes oficiales
- Banco de España: Informe Anual 2025
- AEAT: gastos deducibles del alquiler
- AEAT: reducciones por arrendamiento de vivienda
- AEAT: amortización del inmueble
Contenido informativo revisado el 13 de julio de 2026. No sustituye un estudio del inmueble ni asesoramiento fiscal.