Antes de comprar un piso para alquilar, calcular la rentabilidad neta real es imprescindible. La rentabilidad bruta puede parecer atractiva, pero los gastos, la vacancia y los impuestos la reducen significativamente.
Cálculo de rentabilidad bruta y neta
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Precio de compra del piso | 180.000 € |
| Gastos de compra (ITP, notario, etc.) | 18.000 € |
| Inversión total | 198.000 € |
| Alquiler mensual | 900 € |
| Ingresos brutos anuales | 10.800 € |
| Rentabilidad bruta | 5,45% |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, reparaciones) | -2.200 € |
| Rendimiento neto antes de impuestos | 8.600 € |
| Impuesto IRPF (tipo 19%, tras reducción 60%) | -654 € |
| Rendimiento neto después de impuestos | 7.946 € |
| Rentabilidad neta real | 4,01% |
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad bruta es razonable para un piso en alquiler en 2026?
En grandes ciudades, una rentabilidad bruta del 4-5% es común. En ciudades medias puede llegar al 6-8%. Por debajo del 4% bruto, el piso probablemente no compense como inversión.
¿Qué es el PER inmobiliario?
El PER (Price-Earnings Ratio) inmobiliario es el número de años que tardarías en recuperar el precio con las rentas de alquiler: Precio / Alquiler anual. Un PER <15 se considera atractivo; >20 es caro.