El rendimiento neto del alquiler se calcula restando de los ingresos íntegros los gastos fiscalmente deducibles y la amortización que corresponda. Después, en los alquileres destinados a vivienda, puede aplicarse una reducción sobre el rendimiento neto positivo si se cumplen los requisitos.
Revisión: 13 de julio de 2026, con el Manual de Renta 2025 de la Agencia Tributaria.
Gastos que pueden ser deducibles
- Intereses y demás gastos de financiación vinculados al inmueble alquilado.
- Conservación y reparación; no las mejoras o ampliaciones, que siguen otro tratamiento.
- IBI, tasas, comunidad y otros tributos o recargos no sancionadores soportados por el arrendador.
- Seguros, defensa jurídica, administración, vigilancia y servicios de terceros necesarios.
- Saldos de dudoso cobro cuando se cumplen los requisitos.
- Suministros pagados por el propietario si son gastos necesarios y no los reembolsa el inquilino.
- Amortización del inmueble y de los bienes cedidos con él dentro de los límites fiscales.
Los gastos se imputan al periodo en que el inmueble genera rendimientos. Los intereses y los gastos de conservación y reparación tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble en el ejercicio; el exceso puede trasladarse a los cuatro años siguientes dentro del límite aplicable.
Amortización del inmueble
Para inmuebles, la AEAT recoge tras la sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025 una amortización entre el 1% y el 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo. Debe prorratearse por los días alquilados.
Fuente oficial: AEAT: gastos deducibles en rendimientos de capital inmobiliario.
Reducción por alquiler de vivienda
| Contrato | Reducción sobre rendimiento neto positivo |
|---|---|
| Anterior al 26 de mayo de 2023 | 60% con carácter general, si cumple el régimen transitorio |
| Desde el 26 de mayo de 2023 | 50% con carácter general |
| Desde el 26 de mayo de 2023 con requisitos reforzados | 60%, 70% o 90%, según el supuesto legal |
La reducción no significa «deducir el 60% de los gastos». Se aplica después de calcular un rendimiento neto positivo y solo a alquileres que satisfacen una necesidad permanente de vivienda. Los alquileres turísticos no aplican esta reducción.
Fuente oficial: AEAT: cuadro oficial de reducciones por arrendamiento de vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos de un piso vacío son siempre deducibles?
No. Debe analizarse si son necesarios para obtener rendimientos y el periodo efectivamente arrendado. Los días de uso propio o a disposición del titular pueden generar imputación de renta inmobiliaria.
¿Una reforma completa es reparación?
No necesariamente. Si supone una mejora o ampliación, su coste no se deduce como reparación corriente y puede formar parte del valor amortizable.
¿La reducción general actual es del 60%?
Depende de la fecha del contrato. Para contratos nuevos desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50%; los porcentajes superiores exigen condiciones concretas.