El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) grava, con carácter general, la compra de una vivienda usada entre particulares. Lo gestiona la comunidad autónoma competente, por lo que el tipo, las reducciones y el plazo no son iguales en toda España.
Idea clave: no calcules el impuesto con una tabla nacional fija. Antes de firmar, comprueba la normativa autonómica vigente y si puedes aplicar un tipo reducido.
¿Cuándo se paga ITP y cuándo IVA?
La segunda transmisión de una vivienda suele tributar por ITP. La primera entrega realizada por el promotor suele tributar por IVA y, normalmente, por Actos Jurídicos Documentados (AJD). Puede haber operaciones especiales, por lo que conviene revisar el caso concreto.
Cómo se calcula la base imponible
En inmuebles, la base imponible no depende siempre solo del precio declarado. Cuando existe valor de referencia del Catastro, este puede determinar la base mínima aplicable. Si el precio, contraprestación o valor declarado es superior, puede prevalecer el mayor. Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, se aplican las reglas legales de valoración correspondientes.
Consulta el valor de referencia antes de la compra y conserva la documentación utilizada. Si consideras que el valor empleado no refleja el inmueble, la vía de impugnación depende de cómo se haya autoliquidado o liquidado el impuesto.
Cálculo orientativo paso a paso
- Identifica si la operación es vivienda usada o primera entrega.
- Determina la comunidad autónoma competente.
- Comprueba la base imponible aplicable, incluido el valor de referencia si existe.
- Revisa el tipo general y los tipos reducidos vigentes en la fecha del devengo.
- Verifica requisitos de edad, discapacidad, familia numerosa, vivienda habitual, VPO, renta o valor máximo, según la comunidad.
- Aplica el porcentaje a la base y presenta la autoliquidación dentro del plazo autonómico.
Ejemplo solo orientativo: si la base imponible fuera 200.000 € y el tipo aplicable fuera el 7 %, la cuota sería 14.000 €. El ejemplo no determina el tipo real de ninguna comunidad.
Tipos reducidos: por qué hay que comprobarlos
Los beneficios fiscales cambian por territorio y suelen exigir varios requisitos simultáneos. No basta con pertenecer a un colectivo: pueden existir límites de renta, valor del inmueble, destino como vivienda habitual y obligaciones de mantenimiento. Una diferencia pequeña en los requisitos puede cambiar completamente la cuota.
Plazo y modelo de presentación
El plazo y el formulario dependen de la comunidad autónoma. En muchos territorios se utiliza el modelo 600, pero no debe darse por hecho un plazo nacional único de 30 días hábiles. Consulta el portal tributario autonómico correspondiente a la ubicación del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto pago al comprar una vivienda nueva?
La primera entrega del promotor suele tributar por IVA y AJD, no por ITP. La calificación de la entrega y los tipos aplicables deben comprobarse en la operación concreta.
¿El ITP se calcula siempre sobre el precio de compra?
No necesariamente. Si existe valor de referencia del Catastro, puede afectar a la base imponible. También puede resultar relevante un valor declarado o contraprestación superior.
¿Puedo aplicar un tipo reducido por ser joven?
Depende de la comunidad autónoma y de sus requisitos vigentes. Suelen existir condiciones adicionales de renta, edad, vivienda habitual y valor del inmueble.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria: IVA o ITP en la compra de vivienda
- Sede Electrónica del Catastro: valor de referencia
- BOE: texto refundido del ITP y AJD
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