La plusvalía municipal es el nombre habitual del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el incremento de valor del suelo urbano puesto de manifiesto en una transmisión, dentro de los límites de la ley y de la ordenanza de cada ayuntamiento.
Idea clave: no se calcula sobre toda la vivienda, sino sobre el componente suelo. Si se acredita que no hubo incremento de valor del terreno, la operación no queda sujeta.
Cuándo puede exigirse
Puede aparecer al vender, donar o heredar un inmueble urbano. No se aplica del mismo modo a terrenos rústicos. La existencia de ganancia en el IRPF y la plusvalía municipal son cuestiones distintas: cada impuesto tiene su propia base y reglas.
Quién es el sujeto pasivo
- En una venta u otra transmisión onerosa, normalmente paga quien transmite.
- En una donación o herencia, normalmente paga quien adquiere.
- Si quien transmite onerosamente es una persona física no residente en España, la ley sitúa al adquirente como sustituto del contribuyente.
Dos formas de determinar la base
1. Método objetivo
Parte del valor catastral del suelo en la fecha del devengo y aplica el coeficiente correspondiente al periodo de generación, dentro de los máximos legales y de la ordenanza municipal. A la base resultante se aplica el tipo aprobado por el ayuntamiento, que no puede superar el límite legal.
2. Incremento real
Si el incremento real del valor del terreno es inferior a la base objetiva, el contribuyente puede solicitar que se utilice ese incremento real conforme a las reglas legales. Se comparan los valores de adquisición y transmisión y se atribuye al suelo la proporción que corresponda.
No es correcto elegir libremente una cifra: hay que aportar los títulos o documentos y aplicar la metodología prevista en la ley. Los gastos e impuestos de compra o venta no se incorporan automáticamente a esta comparación.
Qué ocurre si se vende con pérdidas
Si se constata que no existe incremento de valor del terreno, no hay sujeción al impuesto. El interesado debe declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten adquisición y transmisión según el procedimiento municipal; vender por menos dinero no elimina por sí solo cualquier trámite.
Plazos habituales
En transmisiones entre vivos, el plazo legal general es de treinta días hábiles. En transmisiones por causa de muerte, es de seis meses, prorrogable hasta un año si se solicita. El sistema concreto —autoliquidación o declaración— depende del ayuntamiento.
Ejemplo orientativo del método objetivo
Si el valor catastral del suelo fuese 80.000 €, el coeficiente aplicable 0,15 y el tipo municipal 28 %, la base objetiva sería 12.000 € y la cuota 3.360 €. Es solo un ejemplo: coeficientes, reducciones y tipo deben comprobarse en la ordenanza vigente.
Preguntas frecuentes
¿Se paga plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
No hay sujeción si se acredita que el terreno no aumentó de valor. Debes seguir el procedimiento del ayuntamiento y presentar la documentación que lo demuestre.
¿Puedo usar el método que dé menos impuesto?
La ley permite calcular la base por el incremento real cuando sea inferior al resultado objetivo y se acredite conforme a sus reglas.
¿La paga siempre el vendedor?
No. En ventas suele pagar quien transmite; en donaciones y herencias, quien adquiere. Existen reglas especiales, como la sustitución cuando el transmitente oneroso es una persona física no residente.
Fuentes oficiales
- BOE: Ley Reguladora de las Haciendas Locales
- BOE: Real Decreto-ley 26/2021, reforma del IIVTNU
- Ministerio de Hacienda
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Contenido informativo revisado el 13 de julio de 2026. La ordenanza municipal puede cambiar el resultado. Consulta nuestra política de correcciones.